Vincenzo Visone
Avvocato Civilista

L’articolo 1123 c.c. disciplina la suddivisione interna delle spese tra i singoli condòmini, prendendo in esame la disciplina delle obbligazioni condominiali nei confronti dei partecipanti al condominio.
L’articolo individua tre distinti criteri di ripartizione che sono:

• in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino se si è in presenza di cose e servizi destinati a servire indifferentemente tutti i condòmini;
• in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne se si tratta di cose e servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa;
• in ragione dell’utilità che ciascun gruppo di condòmini riceve da cose e servizi destinate a servire funzionalmente solo una parte dell’edificio.

Essenziale, ai fini della individuazione concreta della misura dell’obbligo di pagamento a carico del condomino, è il regolamento, che deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna sua porzione spettante in proprietà esclusiva ai singoli condòmini.

Solo in relazione a detto valore proporzionale, come è noto espresso in millesimi, potrà correttamente individuarsi la quota che ciascun singolo condomino dovrà corrispondere alla gestione condominiale.

Se il contratto di locazione è in nero, ossia non è stato registrato all’agenzia delle entrate, l’inquilino non deve pagare i canoni di locazione e gli oneri di condominio, in quanto tutti i patti si considerano come non esistenti.

Anzi, secondo l’ultimo orientamento della Cassazione gli eventuali pagamenti fatti in precedenza, nonostante la mancata registrazione del contratto, vanno restituiti.
Ai sensi dell’art. 63, quarto coma, disp. att. c.c. “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Il termine entro cui l’amministratore può chiedere le spese di condominio al titolare dell’immobile è di cinque anni.

Scaduto questo termine, il credito si prescrive. Dunque la prescrizione delle quote condominiali è quinquennale.

I cinque anni della prescrizione iniziano a decorrere dal giorno dell’approvazione della delibera dello stato di riparto, da parte dell’assemblea, delle spese in questione (siano esse di ordinaria o straordinaria amministrazione).