Vincenzo Visone
Avvocato Civilista

L’amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio, occupandosi di amministrare, di gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. La nomina di un amministratore appare obbligatoria quando siè in presenza di almeno nove condomini e può essere chiesta per le vie giudiziali anche da un solo compartecipante. Resta la facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

E’un ruolo molto delicato. Frequentemente nelle aule dei Tribunali si fa ricorso alla revoca dell’amministratore, ovvero ad azioni di responsabilità nei confronti del medesimo.
L’amministratore è senza dubbio responsabile nei confronti dei condomini per i danni accertati e cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Capita sovente l’azione di rivalsa del condominio verso l’amministratore per i danni risarciti ad un singolo condomino, per l’effetto dell’omessa vigilanza sull’esecuzione di lavori inerenti a parti comuni. Motivo per il quale per la propria responsabilità professionale, sempre più amministratori ricorrono a polizze assicurative professionali, che però, allo stato legislativo attuale, non sono obbligatorie.

D’altra parte, la violazione dei compiti assegnati implica due conseguenze: la revoca in tronco dall’incarico ed il risarcimento del danno. L’esito del giudizio non è scontato, i condomini per ottenere l’indennizzo devono dimostrare che il condominio ha subito un danno di mala gestio dell’amministratore.

Di seguito un dettaglio delle possibili responsabilità di natura civile:

mancata convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura esercizio; omessa convocazione dell’assemblea ordinaria annualmente e la straordinaria se necessario o su richiesta dei condomini; violazioni nella cura della contabilità condominiale e nella redazione del registro di contabilità; inadempienze nel far rispettare il regolamento di condominio a tutti i condomini; mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea dei condomini; omesso pagamento delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; omessa riscossione dei contributi condominiali; inadempienze nel recupero forzoso delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio; omesso compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; disinteresse nella tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore; nella conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione; omessa esibizione ai condomini che ne facciano richiesta della documentazione condominiale e delle attestazioni relative allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; omessa esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria urgenti; omissioni fiscali e contributive; violazioni nella tenuta del conto corrente condominiale, commistione di somme e utilizzo delle stesse per spese personali; violazioni sulla privacy dei condomini; mancato esercizio delle azioni legali a tutela dei beni del condominio.